El arrendamiento es un contrato en virtud del cual una persona cede a otra, a cambio de un precio o renta, el uso y disfrute de una determinada cosa por un plazo.

El arrendamiento puede tener por objeto, en principio, todo tipo de "cosas", y cuando se refiere a viviendas se configura como una alternativa a la compraventa para aquellos casos en que no se dispone de los recursos suficientes para acceder a la propiedad o se trata de cubrir necesidades temporales.

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Técnicamente, arrendamiento de vivienda es aquel que se refiere a "edificaciones habitables cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario".

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El régimen legal por el que se rigen estos arrendamientos se contiene en la Ley 29/94, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, y se extiende también al mobiliario, trasteros, plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias accesorias de la vivienda principal.

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No todos los arrendamientos de viviendas quedan sometidos a las disposiciones de esta Ley, sino sólo aquellos cuya finalidad, como antes hemos dicho, es satisfacer la necesidad de vivienda del arrendatario, excluyéndose de su ámbito de aplicación los arrendamientos de viviendas de temporada o de carácter turístico, las de guardas, porteros, asalariados, etc. que se disfruten por razón del cargo que desempeñan, las viviendas militares, las destinadas a alojamiento de estudiantes o personal universitario y los rústicos.

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La especialidad de la regulación se fundamenta, en gran medida, en la necesidad de garantizar la estabilidad en la ocupación de la vivienda, procurando un régimen legal que asegura unos plazos de ocupación mínimos y toda otra serie de disposiciones tendentes a fijar, sin posibilidad de pacto en contrario, las condiciones del contrato de arrendamiento.

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Es, por tanto, función primordial de la Ley regular el arrendamiento de vivienda en cuanto da satisfacción a la necesidad y derecho a la misma, razón por la cual quedan también fuera de su ámbito de aplicación obligatoria los arrendamientos de viviendas denominadas "suntuarias", entendiendo por tales aquellas que superan los trescientos metros cuadrados de superficie o que su renta sea superior a cinco veces y media el salario mínimo interprofesional, y en cuyo caso las partes si pueden pactar libremente todas las condiciones del contrato.

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Conforme a la Ley 29/94, de Arrendamientos Urbanos, el plazo de duración de los contratos de arrendamiento puede ser el que libremente acuerden las partes, si bien se establece un sistema de prórroga forzosa, hasta un mínimo de cinco años, siempre que el arrendatario lo quiera.

Es importante tener en cuenta que el plazo de los contratos es obligatorio para ambas partes, debiendo ser respetado tanto por el arrendador como por el arrendatario.

En consecuencia, si no se está seguro de cuanto tiempo se va a permanecer en una vivienda, lo aconsejable es suscribir un contrato de arrendamiento por un plazo, por ejemplo, de un año, pues a su vencimiento el arrendatario podrá optar entre dar por concluido el arriendo, o prorrogarlo por un año más, y así hasta cinco anualidades.

Al término de la quinta anualidad, si ninguna de las partes comunica su intención de no renovar el contrato, éste se entenderá prorrogado, además, por otros tres años más, pudiendo el arrendatario, al vencimiento de cada una de estas anualidades, resolver el contrato.

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La renta es el precio que el arrendatario debe abonar al arrendador por el uso y disfrute de la vivienda arrendada.

La Ley de Arrendamientos Urbanos no establece mínimos ni máximos de renta, dejando su determinación al acuerdo entre las partes.

Sí se establece la obligatoriedad de entregar recibo, salvo que se hubiese pactado que el pago se realice mediante procedimientos que deje constancia del mismo de una manera fehaciente.

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Se contienen también en la Ley previsiones para la actualización de la renta, fijando un sistema que además es obligatorio en las cinco primeras anualidades de duración del contrato. Este sistema se concreta en que en cada anualidad de duración del contrato de arrendamiento que se cumpla las partes podrán incrementar o disminuir la renta vigente en la anualidad vencida, de acuerdo, y en la misma proporción al alza o a la baja, a la variación que haya sufrido, en el período de los doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de actualización de la renta, el último Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios al Consumo publicado a la fecha en que se deba de actualizar la renta.

Por el contrario, a partir de la sexta anualidad la Ley deja total libertad a las partes para que fijen un sistema de actualización de rentas, bien entendido que si las partes no lo establecen en el contrato, ese sistema de actualización será el de la variación del Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios al Consumo ya explicado.

La subida deberá ser comunicada por el arrendador de forma escrita y expresando el porcentaje de la misma y su importe, pudiendo exigírsele que aporte certificación del Instituto Nacional de Estadística sobre el I.P.C.. El aumento deberá pagarse a la siguiente mensualidad.

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Por último y en cuanto a la renta, también establece la Ley su posibilidad de aumento por la realización de obras de mejora en la finca, si bien sólo a partir de los cinco primeros años de duración del contrato y salvo pacto en contrario.

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En principio, debe abonar el arrendatario el importe de los servicios de que disfruta y sean susceptibles de facturación individualizada, como por ejemplo, el consumo de agua y luz, el teléfono y el gas.

Respecto a los gastos que no son susceptibles de individualización y los tributos, como el Impuesto de Bienes Inmuebles, las partes del contrato pueden pactar a cargo de quien son, si bien deberá tenerse en cuenta que para ser válido el acuerdo conforme al cual sean de cuenta del arrendatario, deberá especificarse en el contrato cual es su importe anual.

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Separación o divorcio de los arrendatarios.

Es usual que los contratos de arrendamiento de la vivienda familiar hayan sido suscritos exclusivamente por uno de los cónyuges, pudiendo ocurrir que conforme a las medidas adoptadas en la separación o el divorcio, el uso de dicha vivienda sea atribuido al otro cónyuge.

En estos supuestos, la Ley de Arrendamientos Urbanos permite al cónyuge no arrendatario continuar con el alquiler de la vivienda siempre que comunique su voluntad de hacerlo dentro de los dos meses siguientes a la resolución judicial de separación o divorcio, aportando copia de la misma.

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Muerte del arrendatario: ¿Continúan los herederos?.

Estando limitada la prórroga forzosa a los cinco primeros años de duración del contrato y estando igualmente prevista la actualización anual de la renta, el régimen de subrogaciones pierde gran parte de la importancia que tenía en la anterior legislación, que se refería a contratos sujetos a prórroga forzosa a perpetuidad y con rentas en gran parte congeladas y muy inferiores a las de mercado.

Así, la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos establece que durante el plazo del contrato, y en todo caso durante los cinco primeros años de prórroga forzosa, a la muerte del arrendatario podrá subrogarse en el contrato su cónyuge, ascendientes y descendientes, hermanos y otros familiares siempre que cumplan unos determinados plazos de convivencia y otros requisitos.

Contiene la nueva Ley como novedad, el reconocimiento de estos derechos a las denominadas "parejas de hecho", entendiendo por éstas "al que haya convivido con el arrendatario en análoga relación de afectividad a la de cónyuge con independencia de su orientación sexual".

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¿Tiene algún derecho el arrendatario en caso de venta de la vivienda arrendada?.

Se concede al arrendatario un derecho de adquisición preferente de la vivienda en caso de su venta, que se concreta en:

1º) Un derecho de tanteo que le permite adquirir la vivienda en las mismas condiciones que las aceptadas por un tercero y comunicadas por el propietario.

2º) Un derecho de retracto que le permite deshacer una compraventa, adquiriendo el arrendatario la posición compradora sustituyendo al tercero, en aquellos casos en que no le haya sido comunicada previamente la transmisión.

El ejercicio de estos derechos está sujeto a un procedimiento y plazos establecidos detalladamente en la Ley, dependiendo su ejecución del cumplimiento de las obligaciones de comunicación de venta que incumben al arrendador y, en su caso, al adquirente.

Por último, si el arrendatario no ejercita este derecho de adquisición preferente, el nuevo propietario deberá respetar el contrato durante los cinco primeros años de su vigencia, transcurridos los cuales podrá resolverlo indemnizando y siempre que no supiera, al momento de la adquisición, que fue concertado por una duración mayor, por ejemplo por estar inscrito en el Registro de la Propiedad.

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¿Puede cederse el contrato o subarrendarse la vivienda?.

La cesión del contrato y el subarriendo parcial de la vivienda requieren autorización escrita del arrendador.

El subarriendo total no se permite.

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¿Quién debe hacer las reparaciones necesarias en la vivienda?.

El arrendador está obligado a realizar, sin poder elevar la renta por ello, todas las reparaciones necesarias para la conservación de la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido.

Quedan evidentemente exceptuadas aquellas obras de reparación precisas por un mal uso del arrendatario o de las personas a su cargo.

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¿Puede realizar obras el arrendatario?.

El arrendatario no podrá realizar, sin el consentimiento escrito del arrendador, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de sus anejos, o que afecten a su seguridad.

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¿Hay que depositar fianza?.

A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad.

La fianza la debe pagar el arrendatario, y será devuelta por el arrendador, al término del contrato, si no existen responsabilidades pendientes de liquidación.

Las partes pueden también acordar en el contrato otras garantías adicionales a cargo del arrendatario, como por ejemplo un aval sobre las rentas.

Por su parte, el arrendador está obligado a depositar la fianza que recibe en el organismo administrativo correspondiente a su Comunidad Autónoma.

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¿Es obligatorio el uso del contrato a la venta en los estancos?.

La validez del contrato no requiere forma especial, si bien con la utilización de dicho contrato se liquida el impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.

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Causas de resolución del contrato.

La Ley establece que el incumplimiento de las obligaciones derivadas del arrendamiento dará derecho a la parte contraria, a su elección, a instar judicialmente su cumplimiento o la resolución del contrato.

Más concretamente, se señalan como causas específicas de resolución:

1º) La falta de pago de la renta o de otras cantidades cuyo abono corresponda al arrendatario.

2º) La falta de pago de la fianza o su actualización.

3º) El subarriendo o cesión inconsentidos.

4º) La realización de obras sin permiso previo o el causar daños a la vivienda.

5º) La realización en la vivienda alquilada de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

6º) El cambio de finalidad del inmueble, dejando de estar destinado a vivienda del arrendatario.

1º) La no realización por el arrendador de las reparaciones necesarias que sean de su cuenta

2º) La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda

Además, se contemplan como causas de extinción del contrato la pérdida de la finca o su declaración de ruina.

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