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ANTES DE
NADA....
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Lo primero que debemos
tener en cuenta a la hora de ponernos a buscar vivienda es que tendremos
que decidir las características y condiciones que debe poseer la misma.
Estas características y condiciones, que podemos dividir en dos grandes
bloques, de alguna manera delimitan la búsqueda haciendo más amplia o
más restringida, a saber:
A) Características propias de la vivienda: Como
si va a ser de nueva construcción o de segunda mano, de promoción publica o
privada, los metros cuadrados, numero de dormitorios y cuartos de baños, la
distribución de sus dependencias, la situación, que tenga o no ascensor,
garaje, jardín, calefacción, comunicaciones, accesos, distancia a centros
urbanos, servicios públicos de la zona, etc.
B) Características propias de nosotros: Entre
estas destacan el dinero disponible, el nivel y seguridad de los ingresos
mensuales, la posibilidad de financiación, la libertad de movimientos, la
distancia a nuestro centro de trabajo, necesidades personales, familiares, etc.
Una de las decisiones más
importantes que debemos de tomar es el tipo de vivienda que queremos
adquirir, puesto que de esta decisión emanaran cosas tan importantes
como en ambiente en el que viviremos, la forma de pago, posibles ayudas
estatales, limitaciones a la venta o al precio que a la que la podemos
vender, etc. Someramente podemos distinguir estos tipos de viviendas:
A)
Vivienda publica: Son las construidas de acuerdo a los llamados ‘planes
de viviendas’, que son instrumentos jurídicos que aprueban las
instituciones publicas en las cuales se marcan las características de
las viviendas, de las personas que pueden acceder a ellas, las ayudas económicas
que se les van a conceder, etc. Por todo esto están limitadas
en cuanto al precio de compra, que lo marca el ‘plan de viviendas’
por metro cuadrado, y en cuanto a su precio de venta o alquiler. En este
tipo de viviendas se distinguen las calificadas como V.P.O., o viviendas
de protección oficial, y las calificadas como V.P.T., o viviendas de
precio tasado, pudiendo ser ambas de promoción publica, cuando es el
Estado, las CC.AA. o los ayuntamientos los que construyen viviendas para
un determinado sector de población, o de promoción privada, cuando un
promotor privado construye con la ayuda de un ente publico.
B)
Vivienda Privada o libre: Es decir, no calificadas como oficial al
no acogerse en su promociona ninguna normativa de protección oficial ni
‘plan de vivienda’. No tienen ninguna limitación en cuanto al precio
de venta, ni en cuanto a quien puede acceder a ella, ni en cuanto a la
libertad de venderla o alquilarla, pero por el contrario no reciben ningún
tipo de ayuda por parte de los entes públicos. En este apartado
podemos distinguir:
B.1)
Vivienda nueva: Ya sea totalmente acabada, o solo en plano, a través
de cooperativa o de comunidad de propietarios.
B.2)
Vivienda de segunda mano
Habiendo decidido sobre
todo esto, y sobre todo aquello que cada uno quiera añadir, tendremos
ante nuestros ojos el tipo de vivienda que queremos y que además
podemos adquirir, es decir, tendremos el objetivo de nuestra búsqueda,
con lo que podemos poner manos a la obra.
¿DÓNDE
BUSCAR TU CASA?
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Ya tenemos el ‘QUE’
buscar, ahora necesitamos el ‘DONDE’. Las
posibilidades que tenemos son varias, dependiendo de la ciudad y la zona
elegida para residir y en la cual deberemos buscar. Estas posibilidades,
al igual que anteriormente, las podemos dividir en dos grupos, sabiendo
que ambas tienen sus ventajas y sus inconvenientes:
A) Dedicarnos nosotros mismos a buscar, sin
ningún tipo de ayuda profesional externa, utilizando prensa
especializada, ‘bolsas
de oferta’, recorriéndonos las zonas preferidas, utilizando
los consejos de familiares, amigos o conocidos, etc.
B) Encomendar la búsqueda a un profesional o
consultarle directamente para ver si en su cartera de inmuebles en venta hay
algo que coincida con lo que buscamos.
Si optamos por la búsqueda
personal debemos tener en cuenta que tendremos que dedicar mucho tiempo
a la misma, a realizar multitud de llamadas telefónicas y visitas para
concertar entrevistas con los propietarios cuadrando horarios, a buscar
información sobre el inmueble para saber su situación legal,
registral, fiscal, catastral, etc, a preparar la documentación, a
buscar la financiación si ello fuese necesario, etc, sin embargo, y
como ventaja, tenemos un mayor control sobre todas las etapas de la búsqueda,
localización e investigación del inmueble, pudiendo poner mayor o
menor énfasis en aquellos aspectos que nos interesen más o nos
resulten más importantes o decisivos.
Si por el contrario la
opción elegida es la de ponernos en manos de un profesional dejamos de
lado todos esos inconvenientes y molestias que la búsqueda conlleva,
puesto que encontrará, o tendrá en su cartera de inmuebles en venta proporcionándonosla, la vivienda que buscamos, coordinará toda la
operación cuadrando nuestros horarios con los de los vendedores, y
gestionara todos los tramites, pero deberemos tener mucha precaución en
la elección del profesional, y asegurarnos sobre todo si es tal
profesional, de todo lo que se nos ofrece y de las garantías que se nos
dan. Hoy por hoy los únicos profesionales que están por Ley
habilitados para la intermediación inmobiliaria son los Agentes de la
Propiedad Inmobiliaria (A.P.I.), los cuales dependen y están sometidos a
un colegio profesional, al cual se podrá consultar sobre la legalidad
de un determinado A.P.I., a la vez que es garantía de una buena labor
profesional.
BIEN, YA
HEMOS ENCONTRADO LA VIVIENDA IDEAL, ¿Y AHORA QUÉ?.
LA COMPRA |
Una vez hayamos
encontrado la vivienda que encaje en todas nuestras necesidades, y COMO
PASO PREVIO a realizar la compra a cualquiera de sus tramites, y siempre
y cuando nos hayamos decididos por hacer personalmente todas las
operaciones y no contar con ayudas profesional, deberemos recopilar una
serie de información que nos proporcionara la situación legal del
inmueble. Esta información es:
A) Nota simple del inmueble del registro de la
propiedad, al que pertenezca , el cual le averiguaremos, siempre
y cuando no tengamos los datos regístrales, en cualquiera de los
registros de la localidad en la que este radicada el inmueble con solo
proporcionar la calle en la que se encuentre. Esta nota simple nos
proporcionara importante y vital información como por ejemplo quien es
la propiedad del inmueble, si tiene o no deudas, o hipotecas, si esta
dada como garantía para un pago, si se puede o no vender, si hay algún
proceso judicial abierto contra ella, etc, teniendo en cuanta que no
siempre aparece reflejado en el registro toda la realidad sobre el
inmueble, dado que la inscripción de datos en los Registros de la
propiedad no es obligatorio para nadie. Solicitar la mencionada nota
simple del inmueble es tan fácil como rellenar un formulario en el
registro al que pertenece con sus datos regístrales.
B) Comunidad de vecinos. Es
recomendable, cuando no imprescindible, ir a preguntar al presidente de
la comunidad de vecinos a la que pertenece el inmueble, o en su defecto
al administrador de fincas que tiene encomendada su gestión, la
situación de la misma, puesto que así nos evitaremos la desagradable
sorpresa, una vez adquirido el inmueble, de enterarnos que la casa de
nuestros sueños tiene una deuda considerable por impago de las cuotas
de comunidad, teniendo este asunto además el agravante de que las
deudas por esta causa no pertenecen a la persona que las causa, sino que
son del inmueble, independientemente de quien sea el propietario. Ahora
bien esta deuda de inmueble tiene el limite de la ultima anualidad
completa y los meses impagados del año en curso.
C) Impuestos de carácter municipal. También
es muy recomendable, el ir a informarnos al ayuntamiento de la localidad
en la que se encuentre el inmueble de cual es su situación con respecto
al pago de los tributos de carácter municipal que le gravan, y muy en
concreto el Impuesto de Bienes Inmuebles, o también conocido como
I.B.I., antes llamado contribución urbana, puesto que como en el caso
de las deudas por impagos de las cuotas de comunidad es una deuda que
pertenece al inmueble y no a quien la haya causado con lo que una deuda
de este tipo puede llegar a derivar en un embargo del inmueble por el
ayuntamiento y su posterior venta en subasta publica, con lo que nos
veríamos privados de nuestra casa por una deuda que no hemos contraído
nosotros. Esta responsabilidad del inmueble no es infinita teniendo el
limite de los cinco últimos años de deuda.
Una vez que tengamos
todos estos datos, y todos aquellos que se nos ocurran y que puedan
servirnos para estar mas seguros de la situación del inmueble podemos
empezar a realizar las gestiones necesarias para proceder a la
compraventa del inmueble. Estas gestiones variaran en función de si la
compra la vamos a realizar a través de profesional, de un A.P.I., o no,
o de si vamos a necesitar financiación hipotecaria.
Si la compraventa la
vamos a realizar a través de un A.P.I. lo primero que nos será
solicitado es que depositemos una cantidad de dinero en concepto de
arras, también llamadas arras penitenciales, o en concepto de señal,
también llamada arras confirmatorias, que es lo que se conoce como
reservar el inmueble. La diferencia entre hacer entrega del dinero en
concepto arras o en concepto de señal es importante, aunque de una
manera sencilla diremos que en las arras ambas partes, comprador y
vendedor, pueden renunciar a comprar o vender el bien inmueble objeto de
las arras. Si el vendedor decide no vender, una vez el comprador a
depositado una cantidad en concepto de arras, podrá hacerlo, pero deberá
entregar al comprador el doble de la cantidad de que este hizo entrega.
Si por el contrario es el comprador el que se "echa atrás" y
decide no comprar, podrá hacerlo, aunque perderá la cantidad entregada
en concepto de arras. Ahora bien si la cantidad entregada se hace en
concepto de señal deberemos saber que, a diferencia que en las arras,
aquí no podemos decidir no comprar o vender porque la otra parte en el
contrato, ya sea el comprador o el vendedor, podrá forzarnos
judicialmente a cumplir lo que acordamos al hacerse entrega del dinero
en concepto de señal.
Una vez realizado este
tramite ante al A.P.I., solo nos queda esperar a firmar el documento de
compraventa, que puede ser de dos tipos de los que luego hablaremos.
Además el profesional se encargara de realizar la labor
"detectivesca" explicada anteriormente, con el consiguiente
ahorro de tiempo, y sin posibilidad de errores por nuestra parte.
Si por el contrario la
compraventa la vamos a realizar por nosotros mismos, deberemos ponernos
de acuerdo con el vendedor sobre si se va hacer entregas de arras o de
señal, deberemos proporcionar a la notaria o la persona que vaya a
confeccionar el contrato los datos esenciales del mismo, es decir las
partes, el inmueble, el precio, la forma de pago, etc, y después de eso
se firma o bien el contrato o bien la escritura publica.
DOCUMENTO
DE COMPRAVENTA
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Los tipos de documentos
en los que podemos plasmar la compraventa fundamentalmente son dos, que
aunque tienen el mismo resultado principal, es decir trasladan la
propiedad del inmueble, sus efectos, forma y características son muy
diferentes:
1)
Contrato privado de compraventa: Su característica principal es que
solo afecta y obliga a las partes firmantes NUNCA a terceros. En este documento
el vendedor se obliga a entregar el inmueble y su propiedad y el comprador a
pagar por el un precio. Al ser un documento de naturaleza privada no puede ser
inscrito en ningún registro de carácter público, con lo que su publicidad
queda bastante restringida. Este contrato no es la forma habitual de compraventa
por los riesgos que conlleva y de los que luego hablaremos, utilizándose, entre
otros, en aquellos casos en que existen dificultades para el otorgamiento de
escritura publica. Ahora bien, cuando esas dificultades han desaparecido, lo
normal es que se otorgue escritura publica de compraventa o bien se eleve a
público el contrato privado de compraventa, en aras a poder inscribir en el
registro de la propiedad la transmisión del inmueble. El principal riesgo que
conlleva esta forma jurídica de traslación de propiedad es que al no tener
acceso al registro de la propiedad sus efectos no quedan protegidos contra
terceros, es decir no les afectan, con lo que es posible que el vendedor venda
nuevamente el bien inmueble a un tercero, que no sabe de la existencia de la
venta anterior, este la inscriba en el registro de la propiedad convirtiéndose
en el nuevo propietario de bien inmueble, aunque nosotros hubiéramos comprado
primero, es decir hemos sido objeto de una estafa. También tendremos problemas
a la hora de vender nosotros este inmueble, porque si nuestro comprador necesita
financiación no podrá conseguirla ya que el propietario registral del mismo no
será el real, al no haber podido nosotros acceder a la inscripción de la
compraventa que realizamos, con lo que ningún banco accederá a proporcionar
financiación.
2)
Escritura Publica de compraventa: Su característica principal, en
contraposición al contrato privado, es que aparte de afectar y obligar a las
partes firmantes, si afecta a terceros cuando se combina con el registro de la
propiedad. Digamos, de manera sencilla, que es un contrato que se realiza ante
un fedatario público, un notario, es decir no tiene un carácter privado. Es la
forma habitual y normal de realizar una compraventa puesto proporciona un alto
grado de seguridad jurídica, y además es un documento que si es inscribible en
el registro de la propiedad.
Una vez firmado
cualquiera de estos dos documentos solo nos quedara esperar a poder
otorgar escritura publica, en el primer caso, para poder inscribir la
transmisión en el registro de la propiedad convirtiéndonos a los ojos
de todos en propietarios, o inscribir esta transmisión en el segundo,
tarea que realizara el A.P.I. por nosotros en el caso de haber utilizado
de sus servicios.
LA FINANCIACIÓN
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Cabe la posibilidad de
que o bien no tengamos todo el dinero para poder comprar el inmueble o
bien no deseemos desprendernos de el que tenemos por las razones que
sea. En ambos casos necesitados echar mano de la financiación, ya sea
bancaria o privada, apareciendo una figura contractual y jurídica
llamada hipoteca. En si misma la hipoteca no es la financiación, sino
la garantía que damos al prestamista de que vamos a pagar porque si no
lo hacemos este se cobrara a través de la venta en subasta, o quedándoselo
el, del bien inmueble que nos ha ayudado a comprar.
En el fondo un préstamo
con garantía hipotecaria, o hipoteca como comúnmente lo conocemos, no
es mas que un producto de consumo, teniendo en el mercado un amplia
variedad de modelos, unos de tipo fijo, otros variable, otros mixtos,
otros a cuota fija, con carencia, sin ella, con plazos de amortización
mas o menos largos, etc. Antes de nada deberemos informarnos de la mayor
variedad posible de ellos, preguntando en diversas entidades
financieras, viendo luego con toda esa información cual es el que mejor
se ajusta a nuestras necesidades.
También tenemos en este
aspecto la ayuda del profesional, del A.P.I., que nos informara de
cuales son los mejores productos del mercado y de cuales se ajustan mas
y mejor a nuestro perfil de necesidades. Pero por muchas variantes que
existan, en el fondo sigue siendo un contrato por el cual la entidad
financiera o prestamista nos entrega una cantidad de dinero que
nosotros, el prestatario, nos comprometemos a devolver en el periodo de
tiempo pactado, sumándole a la cantidad prestada unos intereses. Los
elementos esenciales de este contrato son:
Principal: Es la cantidad prestada por el
prestamista al prestatario.
Tipo de interés: Es un porcentaje anual sobre el
principal pendiente que el prestamista va a cobrar al prestatario por haberle
prestado el dinero. Estos pueden ser fijos durante toda la vida el préstamo o
variables, es decir se revisan al alza o a la baja semestralmente, anualmente,
etc.
Plazo del préstamo: Es el periodo
de tiempo en el cual el prestatario se compromete a devolver el
principal mas los intereses al prestamista. Este plazo esta dividido en
periodos que pueden ser meses trimestres, semestres, anualidades, etc,
en los cuales se ha pagar la cuota.
Amortización: O como se devuelve el principal y
los intereses. En el sistema bancario español se utiliza el sistema francés,
que se traduce en que al principio del plazo del préstamo se paga en la cuota
mas intereses que principal, siendo esto al revés al final del plazo del
préstamo.
Cuota: Es la cantidad de dinero a pagar en cada
periodo en que se divida el plazo del préstamo.
Carencia: Normalmente se aplica como calificativo
a un o a unos periodos de tiempo del plazo de amortización en los cuales o bien
no se paga principal, con lo que solo se pagarían intereses, o al revés, no se
pagan intereses y solo se paga capital. En el fondo es hacer mas fácil el pago
de las primeras cuotas del préstamo, puesto que al retrasar el pago del
principal o de los intereses la cuota a pagar en esos periodos es mas baja.
La necesidad de
financiación hipotecaria conlleva el incrementar los tramites de la
compraventa, y también los gastos de los que hablaremos mas tarde,
puesto que el prestamista nos solicitara información, de carácter
personal y económico, para analizar lo que podemos endeudarnos y lo que
podemos pagar, tasara el inmueble para averiguar su valor, será
necesario firmar los contratos del préstamo, los de los seguros de la
vivienda y de vida de los prestatarios, una escritura publica mas, la
escritura del préstamo, etc.
LOS GASTOS
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Aparte del precio de compra de cualquier tipo de
inmueble, deberemos tener en consideración que el hecho mismo de la
compraventa acarrea una serie de gastos, los cuales muchas veces serán
a nuestro cargo, y otras muchas no serán nuestros sino de vendedor
pero que en virtud de acuerdo entre las partes se pactara que los
abonen el comprador. A grandes rasgos los gastos de una compraventa
los podemos dividir en dos grupos, los gastos de la compraventa y los
gastos de la hipoteca (cuando esta sea necesaria):
De
la compraventa:
Impuesto
de transmisiones patrimoniales: Aplicable en la compra de
viviendas de segunda mano. Es un 6% del precio de venta de la
vivienda. Le corresponde su abono al comprador. Es un impuesto de
carácter estatal y se debe de abonar en el momento de la compraventa.
Si la vivienda es de nueva construcción no se debe de pagar este
impuesto sino el Impuesto sobre el valor Añadido, o I.V.A., que es el
7% del valor de venta del inmueble, también le corresponde su abono
al comprador, siendo también de carácter estatal.
Plusvalía:
También llamado Impuesto sobre el Incremento del valor de los terrenos de
naturaleza urbana. Es un impuesto de carácter municipal, fijando su cuantía
los mismos en base a un porcentaje aplicable a la diferencia entre el valor de
venta del inmueble (es decir nuestra compra), y el valor de venta de la ultima
transmisión. Por ley le corresponde su abono al vendedor, que es el que se
beneficia de ese teórico incremento monetario, aunque lo normal es que se
acuerde su abono por parte del comprador. Se debe de abonar en un plazo de 30
días desde la compraventa.
Notario:
Son las " tarifas " que aplica el fedatario público por su
intervención en la escritura de compraventa. Dichas "tarifas" son
llamadas aranceles notariales y son las mismas para todos los notarios
pertenecientes a un mismo colegio notarial para los mismos supuestos. Los gastos
de la escritura matriz, es decir la que queda en posesión del notario en sus
archivos o protocolos, debería ser abonada por el vendedor, y la primera y
sucesivas copias expedidas deberían ser abonadas por el comprador, aunque lo
normal es que esto también se negocie entre las partes de la compraventa. Estos
gastos se deben de abonar en el momento del otorgamiento de la escritura.
Registro
de la propiedad: Son los aranceles regístrales que deberemos
abonar por la inscripción de la compraventa en el registro de la propiedad, ya
que cualquier actividad registral lleva consigo la intervención del Registrador
de la Propiedad. Al igual que los notarios esos aranceles regístrales vienen
determinados por ley, siendo por tanto iguales para todos los registradores de
un mismo ámbito territorial para los mismos supuestos. Estos gastos debe de
abonarlos la parte compradora en el momento de la inscripción en el registro.
Gestoría:
Son gastos producidos por la labor de "papeleo" que le es encomendada
a los Gestores Administrativos. Su abono corresponderá a quien acuerden las
partes, aunque lo normal es su abono por parte del comprador.
De
la hipoteca:
A diferencia de los
gastos producidos por la compraventa, estos gastos deberá abonarlos
íntegramente el prestatario, es decir los que van a solicitar un préstamo
a una entidad financiera, y la negociación, aunque posible, la gran
mayoría de la veces es inútil, ya que estas entidades financieras
imponen sus condiciones contractuales para conceder los prestamos
hipotecarios. Aquí tendremos unos gastos que ya nos serán conocidos,
como notario y registro, y otros que son exclusivos de las entidades
financieras que nos van a prestar el dinero, como es la tasación y la
comisión de apertura. Veámoslos:
Impuesto
sobre actos jurídicos documentados: Es un impuesto que se debe de
pagar siempre que suscribe un documento "notarial " con cuantía
económica e inscribible. Su cuantía es del 0,5% del valor de la
responsabilidad hipotecaria, es decir del valor de la deuda posible que podamos
contraer con el prestamista ante un impago. Actualmente es un impuesto que esta
siento transmitido a las CC.AA. por parte del Estado, por lo que dependerá de
la ubicación del bien inmueble para saber si es de carácter estatal o
autonómico. En el caso concreto de los bienes inmuebles situados en la
Comunidad Autónoma de Madrid, es de carácter autonómico, y deba de abonarse
por el prestatario antes de la inscripción del documento notarial en el
registro de la propiedad.
Notario:
Igual que en los gastos de la compraventa. Aquí la cuantía se calcula en
función de una escala aplicada a la responsabilidad hipotecaria. Lo debe de
pagar el prestatario en el momento de la firma de la escritura publica del
préstamo hipotecario.
Registro:
Básicamente es lo mismo que en el caso de los gastos generados por la
compraventa. Debe de ser abonado por el prestatario.
Comisión
de apertura: Son los gastos generados a la entidad financiera por
el estudio, gestión y formalización del préstamo hipotecario. Su cuantía
variable dependiendo de la entidad que vaya a prestarnos el dinero. Deberá de
abonarlo el prestatario a la entidad financiera.
Tasación:
Es lo que cobra las empresas de tasación de fincas por determinar cual es el
precio real de un inmueble. Dicho tramite de tasación es un requisito
indispensable para la concesión de un préstamo hipotecario. Su cuantía es
variable dependiendo del tipo de inmueble, sus características y la empresa de
tasación concreta. Deberá pagarlo el prestatario a la entidad financiera, la
cual posteriormente abonara a la empresa de tasación.
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miércoles, 19 de noviembre del 2008, a las 04:37:52
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